変動金利型の住宅ローンは、
市場の金利に応じて適用金利が変わる仕組みになっており、
金利が上がった場合は、
これに連動して返済額が増えることになります。
ただ、
そうそう返済額が変わってしまうとなると、
返済計画が非常に立てにくくなるため、
変動金利型の住宅ローンは、
金利が上がったとしても、
５年間は返済額が変わらないようになっていますし、
もし５年後に金利が上がってしまったとしても、
増額率の上限を25％と決めています。
と、ここまでの説明であれば、
もし金利が上がってしまったとしても、
５年間は返済が安定しているわけですし、
５年後の見直しの時も、
1.25倍以上の返済額にはならないのだから、
それほど大きなリスクがないんじゃないか？
と考えてしまうかもしれません。
ですが、これを数字化して考えてみると、
とてつもなく恐ろしい現実が見えてきます・・・
こんにちは。
オハナハウス 神田です。
では、この恐ろしさを、シュミレーションしていってみます。
あなたが借入れする住宅ローン金額を3000万円、
金利1％、
35年返済の元利均等支払い、
ボーナス返済なし、
として計算していってみます。
この条件の場合、
毎月の返済金額は84,765円となります。
そして、
２年間この金利のまま変わらず返済していくとすると、
２年後の利息の計算は、
28,553,730円（残高）×1％÷12ヶ月＝23,794円
ということになります。
ということは、
返済額の84,765円から23,794円の利息を
差し引いた60,891円が元金ということになります。
つまり、
金利上昇さえなければ、
25回目の返済では、
元金が約６万円減るということになります。
しかし、もし金利が上がってしまったとしたら？？？
ちょっと極端ですが、
２年後の金利が３％になってしまったとして、
シュミレーションしてみると、
その金利額は、
28,553,730円（残高）×3％÷12ヶ月＝71,384円
になってしまいます。
となると、
返済額が84,685円のまま変わらないため、
減っていく元金の額は、
84,685円から71,384円を差し引いた
13,301円ということになってしまいます。
つまり、
せっかく返済しても、
金利上昇のせいで元金が全く減っていかない・・・
という状況を引き起こしてしまうというわけです。
また、
３％ならまだ元金が減っていますが、
これが４％となってしまったとしたら、
28,553,730円（残高）×4％÷12ヶ月＝95,179円となり、
利息が毎月の返済額を上回ってしまうことになります。
となると、
元金が全く減らないどころか、
逆に、未払い利息が積み重なっていってしまう
ことになります。
84,685円から95,179円を差し引いた
10,494円の未払い利息が・・・
もし、この状態が残り３年間続いたとしたら、
10,494円×36ヶ月＝377,784円
もの未払い利息が積み重なってしまうということです。
もちろん、
今の市場の流れを見ている限りでは、
住宅ローン金利が一気に２％も３％も上がることは
考えにくいわけですが、
過去に遡れば、
１年の間で２％上がったこともあれば、
２年の間で３％上がったこともあるため、
絶対に可能性がゼロだとは言えません。
ですから、
この事実もしっかり理解した上で、
変動金利は選ぶようにしていただければと思います。
それでは、次回は、
変動金利の変動金利の仲間である
固定金利選択型住宅ローンについて、
少し詳しくお伝えしていきたいと思います。
地方銀行が取扱う住宅ローンは、
このタイプが主力商品となるので、
ぜひぜひ次回もお読みいただければと思います。