もしあなたが、
住宅ローンに対する知識がほとんどない状態で、
銀行の窓口に行ったら、
銀行側がすすめてくる住宅ローンは、
固定期間選択型の商品のはずです。
３年固定、５年固定、10年固定という、
当初一定期間のみ金利が固定された商品のことです。
この商品は、
名前の中に固定という文字はあるものの、
借入期間中ずっと固定というわけではなく、
３年、５年、10年といった当初の期間満了後には、
その時点の金利で、
もう一度固定期間選択型にするか？
あるいは変動金利型に切り替えるか？
を選択するようになります。
つまり、いずれにしても、
固定期間終了後には返済額が変わる可能性が高い商品というわけです。
それゆえに、
銀行側がすすめてくれたからと
安易にその商品を選択するのではなく、
本来は、将来的な金利上昇リスクをも理解した上で、
選ぶようにすべきです。
こんにちは。
オハナハウス 神田です。
では、今回は、
この固定期間選択型について
詳しくお伝えしていきます。
まず、この固定期間選択型商品は、
変動型商品の仲間なのですが、
変動型と違うことの１つに、
金利上昇時の返済額アップに天井がない
ということがあります。
前回お伝えしましたように、
変動型であれば、
増額率を25％までに抑えるというルールがあるのですが、
基本的に、この固定期間選択型には、
そのルールがありません。
それゆえに、
未払い利息の発生リスクはないものの、
その反面、
所得に対する返済率が30％、40％になる
可能性があったりします。
もし、当初固定期間中80,000円だった返済が、
見直し時に40％上がってしまうとしたら、
80,000円×1.4＝112,000円まで、
一気に返済額が上がってしまうということです。
また、この商品の多くが、
当初の期間中だけ金利の引き下げ幅が大きくなっており、
金利見直し後は、金利の優遇幅が縮小される
ようになっています。
例を挙げるとこのような感じです。
店頭表示金利：2.95％
当初３年間貸出金利：0.505％
（店頭表示金利より2.445％金利が低い）
↓（3年後）
店頭表示金利：2.95％
金利優遇幅：1.85％
４年目からの貸出金利：1.1％
（2.95％ー1.85％）
といった感じです。
つまり、市場の金利が全く上がってなかったとしても、
無条件で金利が0.6％上がってしまうというわけです。
これだけでも、手痛い返済額アップになるのに、
さらに市場の金利まで上がってしまったとしたら？
もし、店頭標準金利が、
2.95％から3.95％となれば、
３年経過後の貸出金利は2.1％になってしまいますし、
4.95％になってしまったとしたら、
３年経過後の貸出金利は3.1％にもなってしまう・・・
というわけなのですが、
これらを実際の数字に当てはめてみると、
以下のような結果になります。
借入3000万円、
35年元利均等払い、
ボーナスなし、
当初3年間の金利0.505％で試算
この場合、
当初３年間の毎月の返済額は、
77,875円となるのですが、
３年後は、もし金利が全く上がってなかったとしても、
適用金利が1.1％となるため、
返済額は85,388円となり、
返済額の上昇率が9.6％ということになります。
では、もし金利が1％上がってしまったとしたら？
この場合、３年経過後の適用金利は2.1％となり、
返済額は98,874円となります。
返済額の上昇率は27％です。
続いて、
もし金利が2％上がってしまったとしたら？
この場合、３年経過後の適用金利は3.1％となり、
返済額は113,530円となります。
返済額の上昇率は、なんと！？45.8％です・・・
いかがですか？
いやいや、そんなに金利が上がるはずはないでしょ！？
と多くの方が、そう思われるかもしれません。
しかし、全てのことがそうですが、
絶対という言葉は存在しません。
それゆえに、
変動型の住宅ローンを選択する場合には、
このようなリスクをも理解した上で
選ぶようにする必要があります。
後から気が付いて、
取り返しがつかない状況にならないようにするためにも、
正しい知識を身につけた上で住宅ローン選びを行い、
また、無理のない資金計画を行うようにしていただければと思います。